北京有30万个学区 不是一朝一夕能抢到的 监管:每涨必止 每炒必做
西城区和海淀区被公认为北京教育的“高地”。2020年5月，西城区宣布从当年7月31日起实行多校抄写员，一度引发西城区房屋交易热潮。从那以后西城区的学区降温了，很多家长都搬到了海淀，那里学历比较充裕。
今年1月底以来，北京楼市调控步伐加快，调控的鼓点迅猛有力。
1月25日，北京市住房和城乡建设委员会党委书记、主任王飞表示，北京市住房和城乡建设委员会将加强对长期租赁企业的严格监管，禁止企业形成资金池和租金贷款。严格查处资金非法进入房地产市场和中介炒房行为。
1月30日，北京银保局严查个人信贷资金非法流入房地产市场。
同期，市住建部门多次约谈和连续检查房地产中介机构。一些主要中介机构最近签署了一份承诺书，承诺减少热点地区的房屋访问频率，不参与任何非法金融活动，如“商业贷款”、“首付贷款”和“消费贷款”。
2月2日，北京出台文件，规范租赁企业行为。
与以往一揽子调控政策不同，本轮调控方向明确，条款细化，可操作性强。从内容上看，租赁和二手房成为监管的重点。如果说对租赁市场的调控是一次政策修复，那么对二手房市场的调控重点是当前的市场热点。
1月以来，北京二手房交易持续保持高位，部分热点学区房交易被非理性升温，一度引发市场人气恐慌。有业内资深从业人员向《21世纪经济报道》表示，中介机构承诺函中提到的“热点”是指海淀区的部分学区。在此前监管机构对经纪公司的采访中，学区住房也是一个关键点。
有分析师指出，北京“狙击”学区房的背后，是市场多年见底后升温的暗流。在一线楼市整体回暖的背景下，部分需求指日可待。
学区又“害怕”了
西城区和海淀区被公认为北京教育的“高地”。2020年5月，西城区宣布从当年7月31日起实行多校抄写员，一度引发西城区房屋交易热潮。从那以后西城区的学区降温了，很多家长都搬到了海淀，那里学历比较充裕。
海淀区蜂鸟家园小区，一位房产中介在接受《21世纪经济报道》采访时表示，这个小区的房价在过去一年里经历了两次跃升，因为它对应的是“一流、一流”的中关村，户型较小，总价相对较低。
以40平米左右的南行一居室为例。2019年年中，这套公寓的单价约为14万元，一年后涨到15万多元。今年以来，同一套住房的单价上涨到16万多元，相当于总价累计上涨100万左右。然而，由于它非常受欢迎，目前社区里没有多少可出售的房子。
经纪人表示，在海淀区一些人气较高的学区房，出现了“一夜涨价20万、30万”的现象，但仅限于个别房子。大部分业主不会把价格提得太高，因为虽然有很多看点，但买家也会评估性价比。
即便如此，房价暴涨引发的涟漪仍在蔓延。在朝阳区某小区的业主群体中，一段经过剪辑的视频称，经过几年的横盘，各种有利因素将会出现
为了做好预期管理工作，北京市城建局自1月以来多次对房地产中介机构进行了采访和持续检查，强调“不得渲染或炒作房屋交易信息，不得鼓励和引导卖家随意提高报价，不得在微信朋友圈和自媒体渠道发表制造购房恐慌的文章”。
与此同时，链家、壳牌等应用也移除了每个住宅物业的历史成交信息，包括每个套房源的成交价格。
在业内大多数人眼里，海淀区学区房的回暖有教育焦虑、抄底、疫情导致出国教育受阻、库存不足等因素的综合影响。但与此同时，北京楼市整体交易持续升温的背景也不容忽视。
官方数据显示，2020年全市二手房成交16.9万套，同比增长16%，成交绝对水平和增速为2017年以来最高。其中去年12月份营业额超过2万套。今年1月，北京二手房网签约17513套，虽然有所下降，但
仍然同比上涨了104%，仍属于阶段性高点。朝阳区双井区域的一位经纪人表示，2020年12月单月，其所在门店的成交量创下最近几年的新高。一些非优质房源的成交周期也明显缩短，且近期价格有小幅提升。
根据国家统计局的数据，2020年12月，北京二手房价格环比上涨0.5%，同比上涨6.3%。
政策高压与观望情绪
经过三年多的横盘期，北京楼市真的要反弹了吗？
中原地产首席分析师张大伟认为，北京楼市的升温，是货币政策趋于中性的背景下，一线楼市整体升温的一部分。但总体来看，北京市场热度并不算高，全市成交量虽然一度处于2017年来的高位，但整体也只有2万套上下。同时，北京的成交热度非常分化，除海淀等少数区域相对较热外，其他区域大多属于刚刚企稳中。
梳理历史数据发现，去年北京二手房交易量虽然达到阶段性高点，但与2016年的27万套相比，仍有10万套左右的差距。多数分析人士认为，这样的成交量很难支撑房价大幅上涨。
张大伟表示，北京楼市在去年四季度出现了抄底情绪，这不仅推动成交量升温，也导致一些区域的房价出现上行。但此后，观望情绪又开始出现，并使得1月的交易量出现下滑。
“由于调控最严厉、购房难度最大，北京楼市一直是一二线城市中最稳定的市场。这种情况下，市场不太可能出现高温。”张大伟认为。
政策调控的作用的确不可忽视。早在1月20日，海淀房管局就约谈了占比较大的链家、我爱我家、麦田和中原地产等中介机构，并强调，要杜绝炒作学区房概念，稳定存量房交易市场秩序。该部门还检查了各中介机构在房源推广及居间服务过程中，是否存在以“学区房”为由，哄抬房价、租金等违规行为。
据悉，在北京市区两级住建部门对中介机构的巡查中，提出了“逢涨必查，逢炒必办”的原则。并强调加强日常巡查频次，组织暗访，对发现炒作的中介机构及人员联合处罚。
事实上，中介机构提出的“降低热点区域看房频次”承诺，虽然有争议，但也反映出监管部门的调控决心。
“经营贷”“首付贷”“消费贷”等个人信贷资金流向楼市，也是北京在近期查处的重点。一位金融机构中介人员向21世纪经济报道表示，去年他曾帮不少人申请“消费贷”“经营贷”，其中有大量客户用来买房。但今年由于流程复杂，他的业务已明显减少。
多数分析人士认为，作为有着重要风向标意义的城市，北京楼市将继续享受调控的“重点照顾”，包括学区房在内，房价大幅上涨的可能性很低。
唯一的不确定因素在于新房市场。数据显示，随着限竞房销售的热潮告一段落，2021年，不限价商品房将重新占据新房供应的主流。虽然新房交易仅占北京市场的两成，但正如限竞房曾一度平抑北京市场均价，这些不限价房源能否对整体市场带来价格压力，仍需进一步观察。
