一线热点城市密集发布租房新政策 严控租房贷款避雷
我们的记者东田
北京、上海、深圳等一线热点城市密集出台租房新政策，旨在整顿房屋租赁市场秩序，规范房屋租赁市场行为，解决房屋租赁领域突出问题。业内人士指出，在北京、上海等城市拥有长期租赁公寓的企业市场份额已超过20%。如果以普通二房东的交易模式来计算，目前市场上60%的出租屋很难被房主交易。在这种情况下，租赁市场，尤其是长期租赁公寓市场，需要得到加强。
规范租赁市场秩序
2月5日，上海市住房和城乡建设管理委员会官网披露，为贯彻落实中央经济工作会议精神，进一步整顿房屋租赁市场秩序，规范房屋租赁市场行为，解决房屋租赁领域突出问题，经市政府批准，市住建委、市房管局、市发改委等10个部门， 市公安局、市市场监督局、市地方财政局、市司法局、市网办、市城管执法局、上海银保监管局发布010
《关于进一步整顿规范本市住房租赁市场秩序的实施意见》从加强房屋租赁市场主体管理、加强房屋信息发布管理、加强房屋租赁合同网上签约备案管理、加强房屋租赁交易资金管理、加强房屋租赁安全管理、加强房屋租赁公共服务平台建设、打击房屋租赁市场混乱、加强房屋租赁管理制度保障等9个方面做出了具体规定。
在此之前，北京和深圳相继出台了新的租赁政策。其中，北京市规定，房屋租赁企业向承租人预收租金的金额原则上不得超过3个月，租金的收取和支付期限相匹配。房屋租赁企业向承租人收取的保证金，通过北京市房地产中介行业协会设立的专用账户进行管理，收取的保证金金额不得超过一个月的租金。
深圳要求围绕全市房屋租赁企业租赁资金监管面临的突出问题，明确相应的监管措施。对通过委托经营或转租方式从事房屋租赁业务的房屋租赁企业，承租人的保证金和总定期租金超过4个月租金金额的部分资金由银行监管或租赁企业提供相应价值的银行担保。
严格控制“租贷”
值得注意的是，上述热点城市具体提到了“租贷”的规范化。其中，针对“房租贷款”问题，深圳明确指出，房屋租赁企业不得以隐瞒、欺骗、胁迫等方式要求承租人使用房租贷款。而不应以租金优惠等名义诱导租户使用房屋租金贷款。而不应在房屋租赁合同中包含租金贷款的相关内容。金融机构应当根据备案的房屋租赁合同发放房屋租赁贷款，贷款期限不得超过房屋租赁合同期限。发放贷款的频率应与借款人支付租金的频率相匹配。同时规定，房屋租赁企业及其从业人员应协助承租人将房屋租赁资金存入专用账户，不得通过其他银行账户或第三方支付平台收取承租人的押金和租金。
北京采取多项措施，控制“房租贷款”去向，缩短提前收租期限，限制企业“资金池”。行业金融机构、小额贷款公司等机构不得将承租人申请的“租金贷款”资金拨付给房屋租赁企业。
对此，诸葛房屋搜索数据研究中心分析师王小妮表示，租户的租金首先存入监管账户，然后由监管部门支付给房屋租赁经营者，同时严格控制“租贷”业务，对租赁行业的发展影响很大。租户租金直接进入租赁机构，设立资金监管账户，一方面降低了租户白交租金的风险，另一方面也消除了长期租赁公寓企业“低AG、长收益、短支付”的经营模式，加强现金流。在过去的两年里，长期租赁公寓行业盛行“租金贷款”的支付模式。2019年下半年以来，租客维权频繁，长租公寓的商业模式受到质疑。因此，加强对房屋租赁交易的监管，回归长期租赁公寓机构的精细化经营，降低“租赁贷款”比例尤为重要。
北京房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池表示，一些长期租赁公寓企业通过“租金贷款”、长期支付和短期支付形成的“资金池”是导致当前企业“爆雷”的“罪魁祸首”。当租户过度金融化，一旦市场波动或经营管理不善，很容易造成资金链断裂，造成业主和租户双方受损。针对这一问题，新规定提出了一系列针对性强的监管措施，将有效促进市场健康稳定发展，有效保护租赁各方特别是承租人的合法权益。
预计会对行业产生影响
中原地产首席分析师张大伟表示，长期租赁公寓企业已经完全金融化，长期租赁公寓最大的问题不仅是推高租金，还有金融化带来的“资金池”。现在的长租公寓不是租赁企业，而是标准的“金融企业”。如果实施上述政策，将解决这个行业问题，对行业产生颠覆性的影响。
同时，张大伟强调，租赁市场非常活跃，因为它不需要转让所有权
难监管。之前，长租房曾出台政策不准进行隔断，大部分公寓企业并未执行。长租公寓类的企业在北京、上海等城市的市场份额占比已超过20%，如果计算普通二房东交易模式，当下市场已经有60%的租赁房源很难见到房主交易。在这种情况下，租赁市场特别是长租公寓市场需要加大监管力度。北京大学教授、博士生导师、房地产法研究中心主任楼建波表示，近年来，住房租赁行业在政策东风与市场需求的双重驱动下，经历了一个非常快速的发展过程。在这个过程中，市场也暴露出不少新情况、新问题。近期出台的租赁新规是在行业经历快速发展、企业探索试错、市场波动以及总结经验做法后，提出了一系列非常具有针对性的监管措施，可以说为长租公寓行业发展指明方向、为住房租赁企业今后的经营行为划出了边界，这也与前不久中央经济工作会议提出的“规范发展长租房市场”的要求高度契合。新规突出长租公寓发展要合法、规范、专业，决不能理解为把长租公寓“一棒子打死”，住房租赁企业是加大租赁住房供应，大力发展住房租赁市场的重要组成部分。预计未来会继续支持专业化、规模化住房租赁企业持有房屋并依法出租。
